Conhecer o sistema fiscal não serve apenas para cumprir obrigações. Para uma empresa ou investidor, significa também antecipar custos, reduzir riscos, estruturar melhor um investimento e identificar oportunidades antes de tomar decisões.
O sistema fiscal cabo-verdiano tem conhecido sucessivas reformas destinadas a adaptar a tributação à evolução da economia e das empresas. Ao longo desse processo foram reformulados os principais diplomas relativos à relação entre a Administração Tributária e os contribuintes, à tributação do rendimento e, mais recentemente, à tributação do património. A própria documentação da DNRE enquadra esta evolução como uma modernização progressiva do sistema fiscal nacional.
Em 2026, essa evolução ganhou particular importância com a entrada em vigor de uma nova arquitetura para a tributação dos imóveis.
O sistema fiscal é muito mais do que pagar impostos
Quando se fala de fiscalidade, é natural pensar primeiro no pagamento de impostos.
Mas o sistema fiscal é bastante mais amplo.
Define os direitos e as obrigações dos contribuintes, estabelece como são apurados os rendimentos e valores sujeitos a imposto, regula procedimentos, inspeções e cobranças e contempla igualmente regimes específicos, isenções e benefícios fiscais.
Por isso, uma boa gestão fiscal começa muito antes da entrega de uma declaração.
Começa na forma como a empresa organiza a informação contabilística, estrutura as suas operações, contrata, investe, compra património e planeia as suas decisões.
Os principais pilares da legislação fiscal cabo-verdiana
A estrutura fiscal de Cabo Verde assenta em diferentes códigos e regimes, destinados a matérias específicas.
Entre os principais encontram-se o Código Geral Tributário (CGT), o Código de Processo Tributário (CPT), o Código das Execuções Tributárias (CET), o Código do Imposto sobre os Rendimentos das Pessoas Singulares (CIRPS), o Código do Imposto sobre os Rendimentos das Pessoas Coletivas (CIRPC), o Código dos Benefícios Fiscais (CBF), o Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado (CIVA) e o Código do Imposto do Selo (CIS), além de regimes específicos como o REMPE e o Regime de Inspeção Tributária.
A esta estrutura juntam-se agora dois diplomas fundamentais na área patrimonial:
Código do Imposto sobre a Propriedade de Imóveis — IPI, aprovado pela Lei n.º 55/X/2025, de 6 de junho, e Código do Imposto sobre a Transmissão de Imóveis — ITI, aprovado pela Lei n.º 54/X/2025, de 6 de junho. Ambos entraram em vigor em 1 de janeiro de 2026.
2026 marca uma nova fase na tributação do património
A reforma introduziu uma mudança estrutural: aquilo que anteriormente estava concentrado no regime do IUP passou a estar separado entre a propriedade dos imóveis e a sua transmissão.
O legislador justificou a reforma, entre outros fatores, pela desatualização das matrizes prediais e do sistema de avaliação existente, bem como pela evolução do mercado imobiliário, da propriedade urbana, dos empreendimentos turísticos e da própria economia cabo-verdiana.
Para empresas, proprietários e investidores, esta separação é particularmente relevante:
IPI — Imposto sobre a Propriedade de Imóveis: incide sobre o valor tributável dos prédios rústicos, urbanos e mistos e constitui receita do município onde se localiza o prédio.
ITI — Imposto sobre a Transmissão de Imóveis: incide, designadamente, sobre transmissões onerosas de direitos sobre imóveis e abrange também transmissões gratuitas por morte ou doação previstas no respetivo Código. Em regra, o imposto é devido por quem adquire o imóvel.
Ou seja, uma coisa é ser proprietário de um imóvel; outra é adquirir ou receber esse imóvel. A partir de 2026, estas duas realidades têm enquadramentos fiscais próprios.
IPI: uma nova forma de tributar a propriedade
Uma das mudanças mais significativas introduzidas pelo Código do IPI está no sistema de avaliação dos imóveis.
O novo regime procura determinar o valor tributável através de critérios objetivos, considerando elementos como o custo médio de construção, área, valor do terreno, localização, qualidade e conforto da construção, idade do prédio e características da sua envolvente.
A taxa geral do IPI encontra-se fixada em 0,1%.
O Código estabelece ainda isenções específicas. Entre elas encontram-se, por exemplo, determinados prédios rústicos dedicados exclusivamente à produção agrícola, silvícola e pecuária, bem como as construções neles existentes destinadas aos mesmos fins.
Para as empresas, isto significa que a informação existente na matriz predial, as características efetivas do imóvel e a sua utilização passam a assumir ainda maior importância.
Uma transição gradual
A mudança não ocorre de forma totalmente imediata para todo o parque imobiliário.
Enquanto os municípios não efetuarem uma avaliação geral dos prédios urbanos existentes nos respetivos territórios, o Código determina que estes sejam avaliados segundo as novas regras aquando da primeira transmissão onerosa ou gratuita ocorrida depois da entrada em vigor do IPI.
Existe também uma regra transitória de salvaguarda: durante os primeiros cinco anos de aplicação do Código, quando a nova fórmula de avaliação resultar num aumento do imposto superior a 10% relativamente ao ano anterior, o aumento é limitado nos termos previstos pela lei.
Para proprietários de imóveis empresariais, comerciais ou de investimento, acompanhar a atualização das matrizes e avaliações deixa, portanto, de ser apenas uma questão administrativa.
Pode ter impacto financeiro direto.
ITI: a transmissão passa a ter um regime próprio
O novo ITI concentra a tributação associada à transmissão dos imóveis.
A regra geral estabelece uma taxa de 1%, existindo uma taxa de 3% nas situações específicas previstas na lei quando o alienante ou adquirente beneficie de um regime de tributação privilegiada, tal como definido no Código Geral Tributário.
Mas o alcance do ITI não se limita à compra e venda tradicional.
O Código prevê diferentes operações suscetíveis de gerar tributação, incluindo determinadas permutas, contratos-promessa acompanhados da tradição do imóvel, transmissões por morte e doações.
Isto torna particularmente importante analisar a fiscalidade antes de formalizar uma operação imobiliária.
Para uma empresa ou investidor, o custo de aquisição de um imóvel não corresponde apenas ao preço acordado com o vendedor. Deve considerar também a tributação, os custos de registo e outros encargos relacionados com a operação.
O antigo IUP deixou de ser a referência
Esta é uma distinção essencial para quem consulta documentação fiscal produzida antes de 2026.
A apresentação da DNRE que serviu de base a este artigo ainda identifica o Regulamento do Imposto Único sobre o Património, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 18/99, como parte da legislação fiscal cabo-verdiana.
Essa referência deve hoje ser lida num contexto histórico.
Com a entrada em vigor dos novos códigos, a Lei n.º 55/X/2025 determinou a revogação da Lei n.º 79/V/98, de 7 de dezembro, que criou o IUP, do Decreto-Lei n.º 18/99, de 26 de abril, e da legislação avulsa relativa às matérias agora disciplinadas pelo IPI e pelo ITI.
Consequentemente, análises, estudos de investimento, simulações financeiras e conteúdos empresariais preparados com base no antigo IUP devem ser revistos à luz dos novos códigos.
O que muda para empresas e investidores?
A reforma da tributação imobiliária tem implicações que vão além do departamento fiscal.
Imagine, por exemplo, uma empresa que pretende adquirir um edifício para instalar a sua atividade, um investidor que avalia um empreendimento turístico ou uma sociedade que possui vários imóveis comerciais.
A decisão deve considerar pelo menos três dimensões distintas:
- o custo fiscal da aquisição ou transmissão, enquadrado pelo ITI;
- a tributação decorrente da propriedade do imóvel, enquadrada pelo IPI;
- e o efeito que a nova metodologia de avaliação patrimonial poderá ter sobre o valor tributável.
Por isso, a análise fiscal deve entrar no projeto ao mesmo tempo que o preço do imóvel, o financiamento, a localização, a rentabilidade esperada e a tesouraria.
Não depois.
Benefícios fiscais exigem preparação
O sistema fiscal cabo-verdiano prevê igualmente benefícios fiscais, mas o acesso a incentivos não deve ser confundido com uma vantagem automática.
A documentação da DNRE já sublinhava a importância de uma situação fiscal e contributiva regularizada e de uma contabilidade organizada para o enquadramento em determinados benefícios.
Com as alterações introduzidas desde então, qualquer benefício relacionado com património ou investimento deve ser analisado à luz da legislação atualmente em vigor e das condições específicas aplicáveis ao projeto.
É um ponto particularmente importante quando se utilizam estudos, apresentações ou planos de negócio elaborados antes de 2026: referências ao IUP ou a benefícios associados ao regime anterior não devem ser simplesmente transpostas para uma nova operação.
Fiscalidade deve fazer parte da decisão de investimento
Uma das principais conclusões para empresários e investidores é simples: a fiscalidade não deve entrar no projeto apenas no final.
Antes de investir, importa compreender como será estruturada a operação, quem adquirirá os ativos, quais os impostos aplicáveis, como o património será avaliado, que obrigações declarativas existirão e se existem benefícios ou regimes específicos potencialmente aplicáveis.
Uma decisão aparentemente simples — comprar um imóvel em nome de uma empresa, por exemplo — pode ter consequências na tesouraria, na contabilidade, na fiscalidade e na rentabilidade futura do investimento.
A pergunta, portanto, não deve ser apenas:
“Quanto vou pagar de imposto?”
Deve ser também:
“Qual é o impacto fiscal desta decisão durante todo o ciclo do investimento?”
Informação atualizada é parte da boa gestão
A reforma do património mostra também por que razão a fiscalidade não pode ser gerida com base em informação estática.
Uma regra válida num plano de negócios elaborado em 2024 pode já não ser a regra aplicável a uma operação realizada em 2026.
Empresas que mantêm informação contabilística e patrimonial atualizada encontram-se numa posição melhor para antecipar estas alterações, simular cenários e tomar decisões antes de assumirem compromissos.
É a diferença entre tratar a fiscalidade apenas como uma obrigação e utilizá-la como parte do processo de gestão.
A INOVE pode apoiar a sua empresa
Na INOVE – Consultores Empresariais, apoiamos empresas e investidores na análise integrada dos seus projetos, articulando gestão, contabilidade, fiscalidade, investimento e sistemas de informação.
Se pretende adquirir ou transmitir um imóvel, preparar um investimento, avaliar o impacto das novas regras de tributação do património ou rever um projeto elaborado ainda sob o regime do IUP, uma análise prévia pode ajudar a identificar custos, riscos e questões que devem ser esclarecidas antes da decisão.
Fale connosco para analisarmos o enquadramento do seu projeto e os impactos fiscais e financeiros que devem ser considerados antes de investir.
Nota editorial: Tratando-se de matéria fiscal, os exemplos e referências do artigo devem ser entendidos como informação geral. Operações concretas devem ser verificadas à luz dos Códigos do IPI e do ITI, legislação complementar e situação específica do contribuinte.
Créditos da foto: Wesley & Brandon Rosenblum
